Nilagdaan ni Pangulong Marcos noong Huwebes ang isang batas na iminungkahi niya noong siya ay senador pa upang mapabuti ang koleksyon ng buwis sa bansa sa pamamagitan ng pag-streamline at pag-digitize ng tinatawag niyang “outdated” real property valuation and assessment system.
Nagpahayag si Marcos ng optimismo na ang Republic Act No. 12001, o Real Property Valuation and Assessment Reform Act (RPVara), ay “magbabago ng ating real estate landscape” at magtataas ng bureaucratic efficiency sa pamamagitan ng transparency, digitalization at innovation.
“Ang bagong batas na ito ay dahil sa pangangailangan at ang realisasyon na kailangang pahusayin ang sistema ng pangongolekta ng buwis sa bansa upang makabuo tayo ng mga kita, makabuo ng mga trabaho at pamumuhunan sa buong bansa. Hindi na tayo aasa sa hindi napapanahong valuation system,” he said in a speech in Malacañang.
Maramihang benepisyo
Sinabi ni Marcos na ang batas ay “nag-streamline at nagpapahusay sa real property valuation and assessment system sa pamamagitan ng unipormeng real property appraisal na sumusunod sa international standards.”
“Ginagamit din nito ang umiiral na halaga sa pamilihan bilang ang nag-iisang base sa pagtatasa ng real property para sa pagtatasa ng buwis sa real property. Higit pa rito, ang batas ay umaakma sa ating pagsisikap na gawing moderno ang mga serbisyo sa ating mga local government units (LGUs) sa pamamagitan ng paglikha ng Real Property Information System—isang komprehensibo, digitalized real property tax administration,” dagdag niya.
BASAHIN: Binago ng Makati ang planong pagbabawas ng buwis sa ari-arian
Ang RA 12001 ay “magkikintal at maghihikayat din ng pangmatagalan at pare-parehong pagsunod sa buwis sa pamamagitan ng pagbibigay ng dalawang taong amnestiya sa mga interes at mga parusa para sa mga nagbabayad ng buwis na may hindi nabayarang buwis sa ari-arian” bilang isang diskarte tungo sa mahusay na pangongolekta ng buwis.
Ang pag-standardize ng mga valuation, pag-plug ng mga tax leaks, at pagtiyak ng transparency ay kabilang sa pinakamalaking inaasahang benepisyo ng bagong pinagtibay na RPVara, ayon sa mga stakeholder ng industriya.
Sa isang pahayag, sinabi ng Chamber of Real Estate and Builders’ Associations Inc. (Creba) na ang bagong batas ay sana ay “magpapasok ng mga kinakailangang reporma sa real property valuation and assessment.”
“Ito ay isang napapanahong pagkakataon upang mabago ang kasalukuyang sistema ng pagbabalangkas ng Schedule of Market Values (SMV) na, sa loob ng maraming taon, ay madaling kapitan ng kompromiso at katiwalian at pagnanais ng direktang partisipasyon ng pribadong sektor at mga propesyonal na may kinakailangang teknikal na kaalaman- paano at pagsasanay,” sabi ni Creba.
Para sa kumpanya ng pamamahala ng pamumuhunan sa real estate na Colliers Philippines, magbibigay ito ng “much-needed transparency” sa isang pabagu-bagong industriya sa isang postpandemic rebound.
Sinabi ni Paul Vincent Ramirez, senior director at pinuno ng valuation sa Colliers, na habang ang batas ay malamang na magtataas ng mga gastos sa pagkuha at pagtatapon, pati na rin ang mga buwis sa real property ng lahat ng manlalaro ng ari-arian sa buong spectrum, mula sa mga developer hanggang sa mga mamumuhunan at end-user, “Nakikita namin ang pagpapatupad nito bilang pagbibigay ng kinakailangang transparency sa kasalukuyang opacity ng Philippine real estate market.”
IRR para sa pagsisiyasat
“Ang mga detalye ng pagbabago ng laro ay nasa pa-finalize at nai-publish na mga implementing rules and regulations (IRR) ng batas na kailangang maingat na suriin ng lahat ng manlalaro ng ari-arian,” dagdag niya.
Ang pangulo ng Ovialand Inc. na si Pammy Olivares-Vital ay malugod na tinanggap ang pagpasa ng RPVara, na nagsasabing hahantong ito sa isang balanseng pagtatasa ng ari-arian sa mga lugar at rehiyon.
“Nakita namin ang mga progresibong lokal na tagasuri ng lungsod na inaayos ang kanilang mga kamakailang pamamaraan sa pagtatasa kung alin ang kapaki-pakinabang para sa munisipalidad o lungsod. Ang pag-standardize sa pamamaraang ito, naniniwala ako, ay makikinabang sa mga lugar na hindi pa nagsasagawa nito,” sabi ni Olivares-Vital.
Idinagdag ni Sharon Saclolo, kasamang direktor at pinuno ng Pananaliksik sa Leechiu Property Consultants Inc., na mapapabuti ng RPVara ang kadalian ng pagnenegosyo at mapapahusay ang apela ng bansa sa mga mamumuhunan.
Noong Hulyo 2013, ipinakilala noon ni Senador Marcos ang Senate Bill No. 415 upang baguhin ang itinuturing na isang depektong sistema ng pagpapahalaga sa lupa.
Mataas na gastos sa gobyerno
Pagkatapos ay binanggit niya na sa 23 pambansang ahensya ng pamahalaan, halos 1,300 LGU at pribadong appraiser na nagsasagawa ng valuation gamit ang iba’t ibang pamamaraan at pamantayan, ang sektor ng ari-arian ay napuno ng hindi pantay na halaga ng real property.
Bilang resulta, maraming proyekto at pamumuhunan na pinamunuan ng pamahalaan ang naantala dahil sa mga isyu sa kompensasyon at mahabang paglilitis sa korte, partikular sa mga isyu sa right-of-way. i-tap ang potensyal ng sektor ng lupa, at nagresulta sa mga foregone revenues mula sa pambansa at lokal na real property-related taxes,” sabi ni Marcos.
Nabanggit din niya na ang mga pagpapahalaga na ginamit para sa mga layunin ng pamahalaan ay luma na.
Nabanggit sa mas huling bersyon ng panukalang batas ni Marcos na noong 2018, 38.8 porsiyento lamang ng mga LGU ang nag-update ng mga SMV, na may 93 hindi sumusunod na lungsod at 46 na lalawigan, habang 50.4 porsiyento lamang ng Revenue District Offices (RDOs) ang nakapag-update ng mga zonal value, na may 65 RDO pa rin. sa proseso ng pagrerebisa.
Isang sistema para sa lahat
Ayon sa briefer mula sa Bureau of Local Government Finance na inilabas bago nilagdaan ang batas, ang RPVara ay magbibigay ng iisang sistema ng valuation na gagamitin ng lahat ng LGU at iba pang ahensya ng gobyerno para sa pagbubuwis at iba pang layunin.
Inilipat din ng bagong batas ang pag-apruba ng mga SMV mula sa konseho ng lokal na pamahalaan patungo sa kalihim ng pananalapi, samakatuwid ay insulating ang teknikal na tungkulin ng valuation ng mga lokal na asesor mula sa pampulitikang tungkulin ng pagtatakda ng mga antas ng pagtatasa at mga rate ng buwis ng mga LGU.
Ipinag-utos din nito ang paglikha ng isang electronic at komprehensibong Real Property Information System na magsisilbing database ng lahat ng mga transaksyon sa real property sa Registry of Deeds, Bureau of Internal Revenue, notary public, at iba pang ahensya.
2-taong programa ng amnestiya
Ang bagong batas ay nagbibigay din ng real property tax amnesty na tumatagal ng dalawang taon at sasakupin ang mga multa, surcharge, at interes mula sa lahat ng hindi nabayarang buwis sa real property.
Maaaring bayaran ng mga delingkwenteng may-ari ang kanilang mga dapat bayaran sa pamamagitan ng isang beses na pagbabayad o installment na pagbabayad.
Ang amnestiya ay hindi sumasaklaw sa mga delingkwenteng real property na nai-dispose na sa pamamagitan ng isang pampublikong auction, mga real property na may mga tax delinquencies na binabayaran sa ilalim ng isang kasunduan sa kompromiso, at ang mga may nakabinbing kaso sa korte sa mga tax delinquencies.
Para sa unang taon ng pagiging epektibo ng mga naaprubahang SMV, ang mga pagtaas sa mga buwis sa real property ay malilimitahan sa 6 na porsiyento ng mga buwis sa real property na tinasa sa mga naturang property bago ang bisa ng batas.
Para sa mga susunod na taon, ang LGU ay maaaring magpatibay ng isang ordinansa na magpapataw ng limitasyon sa pagtaas ng mga buwis sa real property. —MAY ISANG ULAT MULA KAY MEG J. ADONIS
