NEW YORK — Ang mga independiyenteng operator ng hotel at mga higanteng pandaigdigang chain ay lalong nag-uugnay sa mga kasunduan sa prangkisa dahil ang mataas na mga rate ng interes ay bumagsak sa industriya ng mabuting pakikitungo, na nagpapabagal sa pagtatayo ng bagong hotel.
Para sa malalaking chain, ang mga bagong kasunduan sa franchise mula sa mga conversion ay nagpapanatiling masaya sa mga mamumuhunan sa pamamagitan ng pagbubukas ng mga bagong hotel sa maikling panahon. Samantala, ang mga independiyente at walang brand na mga hotel ay tulad ng paglipat sa mga kasunduan sa franchise dahil nagbibigay ito sa kanila ng higit na access sa mga potensyal na booking at mas murang financing mula sa mga nagpapahiram.
“Sa kasaysayan, ang mga pandaigdigang conversion ay 10 porsiyento hanggang 20 porsiyento ng mga kuwartong pumapasok sa system, ngayon ay malamang na mas malapit ito sa 40 porsiyento,” sabi ni Patrick Scholes, Truist equity analyst.
Para sa Marriott International na nakabase sa US, ang mga conversion noong 2023 ay umabot sa 40 porsiyento ng mga pag-sign sa organic na kwarto, doble sa 20 porsiyentong rate noong nakaraang taon. Kalahati ng mga pagbubukas ng hotel ng Accor na nakabase sa France noong nakaraang taon ay sa pamamagitan ng mga conversion. Na tumutugma sa mga uso sa buong industriya.
“Sa isang klima kung saan ang mga merkado ng utang para sa bagong konstruksiyon ay medyo mahigpit, ang kahalagahan ng mga conversion ay nakataas,” sabi ng CEO ng Marriott na si Anthony Capuano sa isang tawag sa kita sa unang bahagi ng taong ito.
‘Revenge travel’
Ang mga operator ng hotel ay nakinabang mula sa pagsulong ng “paghihiganti sa paglalakbay” habang ang pandemya ay humupa. Gayunpaman, ang pagbangon ng ekonomiya ay nagdulot din ng mas mataas na mga rate ng interes – na nagpapahirap sa buhay para sa mas maliliit na operator na umaasa sa pag-utang ng kapital upang pondohan ang kanilang mga operasyon.
BASAHIN: Ang bagong normal: ang mga kumpanya ng paglalakbay ay umaasa sa 2024
Halos 1,980 hotel ang binuksan noong 2023, bumaba mula sa 2,730 noong 2019, ayon sa hotel development intelligence firm na Lodging Econometrics.
“Kasalukuyang limitado ang access sa financing ng hotel, lalo na sa South America, dahil maraming hotel ang nahirapang matugunan ang kanilang mga utang sa panahon ng pandemya,” sabi ni Fernanda L’Hopital, South America director ng consulting at valuation sa hospitality consulting firm na HVS.
Ang isang branded na hotel ay maaaring maging mas kaakit-akit sa mga may-ari na nag-refinance ng mga pautang o nakaharap sa isang “pader ng mga maturities” na itinulak pabalik, sabi ni Robin Farley, UBS equity analyst.
Humigit-kumulang $217 bilyon sa mga pautang sa hotel ang nakatakdang mag-mature sa buong mundo pagsapit ng 2025, sabi ni Zach Demuth, JLL global head of hotels and hospitality research.
Ang mga pautang na iyon ay malamang na ma-refinance sa mas mataas na mga rate ng interes. Sa US, ang mga rate ng interes para sa mga bagong branded na hotel ay nasa pagitan ng 6.75 porsiyento hanggang 8.25 porsiyento, mula 5-6 porsiyento bago ang pandemya, sabi ni Shivan Perera, senior vice president ng mga utang at partisipasyon sa real estate lender na Avana Capital. Ang mga operator na walang tatak sa pangkalahatan ay may bahagyang mas mataas na mga rate sa pagitan ng 7 porsiyento at 9 na porsiyento.
Ang mga brand-affiliated na hotel ay may mas mababang panganib sa daloy ng pera kaysa sa mga independiyenteng hotel, ayon sa isang pag-aaral noong 2022 sa Cornell University batay sa 4,000 hotel sa loob ng 20 taon.
“Ang mga magagandang brand, ang kanilang loyalty program, ang kanilang reservation system, ay karaniwang makakatulong sa isang property na gumanap nang mas mahusay at kaya ang isang tagapagpahiram ay kadalasang may iyon bilang isang kinakailangan,” sabi ni Farley ng UBS.
Mga tatak na ‘malambot’ at conversion
Sa Europa, ang mga rate ng interes sa real estate ay nagte-trend sa humigit-kumulang 6 na porsyento at 8 porsyento, mula 2.5 porsyento hanggang 3 porsyento bago ang pandemya, sabi ni Tim Barbrook, pinuno ng advisory sa utang sa HVS London. Para sa mga branded na hotel, ang mga rate ay humigit-kumulang 0.25 porsiyentong mas mababa.
“Ang ilang mga tao ay nagkaroon ng 13 taon ng sobrang murang pera, sabi ni Barbrook. “Naglalabas sila ng mga fixed rate na pautang sa mas mataas na rate na kapaligiran. Marami sa aming mga kliyente ang nagnanais na ma-extend lang nila ang mga pasilidad na mayroon na sila.”
BASAHIN: Mga hotel na itinayo para sa mga modernong manlalakbay
Ang malalaking operator ay naglunsad ng “malambot” at mga tatak ng conversion na naglalayong kunin ang mga independyente. Ang mga tatak na iyon ay nakakatulong na mapalakas ang paglago ng net unit, sabi ng mga analyst.
Ang kita ng prangkisa at bayad sa paglilisensya ng Hilton ay tumaas ng 14.6 porsiyento taon-over-taon noong 2023 at 38.5 porsiyento noong 2022, habang ang Marriott ay tumaas ng 13 porsiyento noong 2023 at 40 porsiyento noong 2022.
“Ang bawat mag-asawang 100 o 1,000 higit pang mga silid ay mahalaga dahil may bayad sa franchise na nauugnay dito,” sabi ni Jan Freitag, direktor ng US hospitality sa analytics firm na CoStar.
Ang isang naturang brand ay ang chain ng “Spark” ng Hilton, na inihayag noong Enero 2023. Para sa mas maliliit na operator, ang isang conversion ay nagbibigay sa kanila ng access sa mga bisitang eksklusibong umaasa sa mga loyalty program ng chain para mag-book ng mga kuwarto.
“Hinding-hindi namin gagawin (ang conversion) kung hindi namin ito magagawa sa Hilton,” sabi ni Lou Carrier, chief executive ng Distinctive Hospitality Group, isang development firm na nagbukas ng unang Spark Hotel sa Connecticut. “Sa loob ng unang dalawang buwan mahigit 45 porsiyento ng mga bisita ng hotel na iyon ay mga miyembro ng Hilton Honors. Kapansin-pansin iyon sa akin.”
