HONG KONG, China – Nahaharap ang mga kumpanya ng ari-arian ng Hong Kong sa 2024 mula sa pagtaas ng mga gastos sa pagpopondo at matamlay na pagbebenta ng bahay at pag-upa ng opisina, na ginagawang maingat ang mga nagpapautang at mamumuhunan tungkol sa kalusugan ng mga developer.
Pinutol ng ilan sa mga pangunahing bangko ng Hong Kong ang bagong financing sa mga kumpanya ng mataas na leverage o mahinang ari-arian ng lungsod, sinabi ng apat na mapagkukunan na pamilyar sa bagay, na pumipilit sa mga developer na humingi ng mas mahal na mga pautang sa pribadong merkado ng kredito.
Sa pananaw para sa dating umuunlad na merkado ng ari-arian ng Hong Kong na mukhang lalong hindi sigurado, maraming mga bangko ang lumiliit din sa mga umiiral na pautang o humihiling sa mga developer na mag-top up ng collateral, sabi ng mga source.
Bilang resulta, inaasahang tataas ang mga gastos sa pagpopondo, at dahil sa matamlay na benta ng bahay at nagtala ng mataas na mga rate ng bakante sa opisina, ang taong ito ay maaaring maging mas mahirap para sa mga developer kaysa noong nakaraang taon.
BASAHIN: Tinitingnan ng mga asset manager na magbenta ng mga gusali sa Hong Kong dahil mas mataas ang mga rate
Hindi inaasahan ng mga mamumuhunan na ang mga developer ng Hong Kong ay magde-default tulad ng kanilang mga katapat sa mainland China, ngunit wala silang nakikitang rebound ng sektor anumang oras sa lalong madaling panahon.
Nag-iingat sila tungkol sa pananaw, na ang Hang Seng Property Index ay bumagsak ng 30 porsiyento noong 2023, at bumaba ng 60 porsiyento mula sa lahat ng oras na pinakamataas nito noong Abril 2019.
Ang mga presyo ng bahay ay inaasahang magpapatuloy sa kanilang pababang spiral sa taong ito, kung saan ang UBS at Citi ay hinuhulaan ang pagbaba ng 10 porsyento, kasunod ng 20-porsiyento na pagbaba mula noong 2021 peak, habang ang mga rate ng bakanteng lugar ng Grade A office space ay nakatayo sa pinakamataas sa lahat ng oras. 16.4 porsyento.
“Kung ang ilang mahihinang developer ng Hong Kong ay may sapat na cash buffer ay depende sa bilis ng lokal na pagbawi ng ekonomiya, at kung kailan magsisimulang bumaba ang mga rate,” sabi ng analyst ng UBS na si Mark Leung, na umaasa sa mga pagbawas sa rate nang hindi mas maaga kaysa sa ikalawang kalahati.
Serye ng mga krisis
Ang mga developer ng Hong Kong ay nasiyahan sa mga dekada ng kumikitang paglago hanggang sa ang merkado ng ari-arian ay natitisod mula sa isang krisis patungo sa isa pa, kabilang ang mga protesta laban sa gobyerno noong 2019, COVID-19 at isang mabagal na pagbangon ng ekonomiya sa tahanan at sa mainland China.
BASAHIN: Nawawalan ng kinang ang Hong Kong habang nabakante ang mga retail unit at tumitingin ang malalaking brand sa China
Ang mga squeezed margin ng mga developer ay resulta din ng pagtaas ng mga gastos sa pagpopondo pagkatapos ng mga taon ng murang pautang. Ang isang buwang HIBOR interbank lending rate ng Hong Kong ay tumaas sa pinakamataas nito mula noong 2007 sa 5.66 porsiyento noong Nobyembre, kumpara sa 0.2 porsiyento lamang noong simula ng 2022. Ang rate ay malapit din sa zero mula 2009 hanggang 2017.
Sa kabila ng mga hamon, inaasahang maiiwasan ng mga developer ang mga default dahil sa pangkalahatan ay mas mababa ang ratio ng utang nila kaysa sa mga developer ng mainland Chinese, habang ang ilan o ang kanilang mga magulang na kumpanya ay may napakasari-sari na negosyo na nagbibigay sa kanila ng iba pang pinagkukunan ng kita.
Gayunpaman, ibinaba ng mga komersyal na bangko ang kanilang pagkakalantad sa sektor, nag-aalala tungkol sa kapasidad ng pagbabayad ng mga developer, sinabi ng mga tao sa merkado ng kredito at industriya ng real estate.
BASAHIN: Ang Hong Kong central bank ay hindi nagbabago ang rate ng interes, sinusubaybayan ang Fed
Ipinapakita ng data ng Hong Kong Monetary Authority na ang kabuuang mga pautang para sa pagpapaunlad ng ari-arian at pamumuhunan ay nagsimulang bumaba mula sa ikalawang quarter noong 2023, at sa ikatlong quarter, bumaba ang mga ito ng 5 porsiyento mula sa unang quarter.
“Pinapalitan na ngayon ng mga pribadong tagapagbigay ng kredito ang puwang sa pagpopondo na nilikha ng mga bangko,” sabi ng isang tao sa pribadong merkado ng kredito, at idinagdag na mas maraming developer ang pumupunta sa kanila mula noong nakaraang taon dahil hindi sila makautang sa mga bangko.
“Ang industriya ng kredito ay maingat sa sektor, ngunit hindi ito sa kabuuan. Ang mga developer na may mayaman na cashflow ay wala pa ring problema sa paghahanap ng financing, ngunit ang ilang highly leveraged na developer ay hindi nakakahiram sa market,” sabi ng tao.
Ang mga rate ng interes para sa pribadong kredito ay magiging 10 porsiyento -20 porsiyento kumpara sa humigit-kumulang 6 na porsiyento sa mga bangko, ayon sa tatlong pinagmumulan, at ang loan to value ratio ay mahigpit na pinananatili sa ibaba 60 porsiyento hanggang 30 porsiyento upang magbigay ng karagdagang buffer sa kaso ng karagdagang pagbaba sa mga valuation.
Maingat ang mamumuhunan
Binaba ng Citi noong nakaraang linggo ang rating at mga target na presyo para sa ilang kumpanya ng ari-arian sa hub ng pananalapi, nagbabala na ang ilan ay malamang na mapupunta sa negatibong cashflow sa taong ito, na bahagyang dahil sa mataas na paggasta sa kapital.
Kabilang sa mga na-downgrade ay ang New World Development at Henderson Land, parehong pangunahing homebuilder na may pinakamataas na leverage, pati na rin ang mga non-residential na dula kabilang ang Hongkong Land at Hang Lung Properties.
Sinabi ni Henderson na ito ay isang conglomerate na may sari-sari at higit na umuulit na pinagmumulan ng kita, kabilang ang kita sa pamumuhunan sa ari-arian at mga kontribusyon sa tubo mula sa utility unit nito na Hong Kong & China Gas. Idinagdag nito na mayroon itong malakas na suporta mula sa pangunahing shareholder nito, ang billionaire founder na si Lee Shau Kee.
Sinabi ng Hongkong Land na ang mga pangunahing asset nito ay nananatiling mataas na cash generative, at sa isang malakas na balanse at piling deployment ng kapital patungo sa mga bagong proyekto, nagawa nitong mapanatili ang isang matatag na dibidendo.
Tumangging magkomento ang New World at Hang Lung.
Sa Hong Kong plays sa property sub-index, New World at Wharf Real Estate Investment Company, isang pangunahing retail developer, ang pinakamalaking natalo noong 2023, bumaba ng 39 percent at 42 percent , ayon sa pagkakabanggit.
Ang Sun Hung Kai Properties, ang pinakamalaking developer sa pamamagitan ng mga benta at halaga sa merkado sa lungsod, ay bumaba ng 21 porsiyento , habang ang Hang Lung, na ang kita ay kadalasang nagmumula sa retail rental sa mainland China, ay bumaba ng 29 porsiyento .
Sinabi ni JPMorgan sa isang research note na mas maraming hedge fund ang naghahanap ng maiikling ideya sa sektor ng ari-arian ng Hong Kong.
“Bagaman maaaring bumaba ang mga rate sa 2024, karamihan sa mga mamumuhunan ay hindi nararamdaman na ngayon ang pinakamahusay na entry point sa Hong Kong property dahil ang mga punto ng data tulad ng pangalawang presyo ng bahay at opisina at mga retail na upa ay maaaring patuloy na mabigo,” sabi nito