(Konklusyon)
Sa Spouses Lontoc v. Spouses Tiglao, hindi binayaran ng mga respondent na sina Tomas, Jr. at Roselie Tiglao (sama-sama, “Spouses Tiglao”) ang mga petitioner na sina Leonardo at Nancy Lontoc (sama-sama, “Spouses Lontoc”) ang halagang hinatulan bilang loan ng Regional Trial Court (RTC) at sa pag-apela, ng Court of Appeals at Supreme Court, sa naunang kaso. Ito ang nagtulak kay Spouses Lontoc na magsampa laban kay Spouses Tiglao ng reklamo para sa foreclosure ng real estate mortgage, na paborableng napagpasyahan ng RTC.
Sa desisyon nito, nalaman ng RTC na (a) ang pinagtatalunang lupa sa naunang kaso ay itinuring na foreclosed; at (b) Ang mga Asawa na si Tiglao ay mananagot na magbayad ng P60,000 sa mga Asawa na si Lontoc bilang bayad sa abogado, gayundin ang mga gastos sa demanda (“paghusga sa pagreremata”). Ang desisyong ito ay naging pinal at tagapagpatupad dahil ang magkabilang panig ay hindi nagpasok ng anumang apela.
Sa mosyon ni Spouses Lontoc, naglabas ang RTC ng writ of execution ng hatol nito sa foreclosure at inutusan ang Spouses Tiglao na bayaran ang halagang ipinagdarasal ng Spouses Lontoc, ngunit sa loob ng dapat na equity period na 120 araw mula sa pagtatapos ng desisyon nito (“execution). order”).
Sa kabila ng pagbabayad ng itinuro na halaga ng Spouses Tiglao, ang RTC na ang writ of execution nito ay walang bisa at itinuro, bukod sa iba pa, ang foreclosure at pagbebenta sa pamamagitan ng public auction ng parehong lupain pabor sa Spouses Lontoc (“possession order”).
Sa pag-apela, binaligtad ng Court of Appeals at isinantabi ang mga natuklasan ng RTC, at nag-utos na maglabas ng writ of possession sa pabor ni Spouses Tiglao at na ang iba pang mga paglilitis sa foreclosure ay isasagawa alinsunod sa Rules of Court (“Mga Panuntunan”) .
Dahil sa naagrabyado, naghain ang Mag-asawang Lontoc ng agarang apela, na bahagyang pinagbigyan ng Korte Suprema ng, bukod sa iba pa, binabaligtad at isinantabi ang mga natuklasan ng Court of Appeals, at pag-amyenda sa hatol ng foreclosure ng RTC.
Sa pagdating sa desisyon nito, sinabi ng Korte Suprema sa simula na sa mga paglilitis sa hudisyal na foreclosure, ang Mga Panuntunan ay nag-uutos sa hukuman ng paglilitis na: (a) magbigay ng hatol sa halagang dapat bayaran; at pagkatapos noon, (b) utusan ang may utang sa paghatol na bayaran ang halaga sa loob ng 90 araw, ngunit hindi hihigit sa 120 araw, mula sa pagpasok ng paghatol. Kasama sa halagang ito ang utang o obligasyon sa mortgage, interes, iba pang mga singil, at mga gastos na inaprubahan ng trial court.
Sa kasong ito, idineklara lamang ng hatol sa foreclosure ang pinagtatalunang ari-arian bilang foreclosed at inutusan ang mga Asawa na si Tiglao na magbayad ng mga bayad sa abogado. Bagama’t hindi lamang ito kumpleto, at hindi mali, sa ilalim ng Mga Panuntunan, binanggit ng Korte Suprema na sa kabila ng pag-apruba ni Spouses Tiglao tungkol sa hindi kumpleto, nagawa ng RTC ang pagkakamali nang maglabas ito ng writ of execution, sa halip na baguhin ang hindi kumpletong hatol nito sa sumunod sa Mga Panuntunan, alinsunod sa naunang hurisprudensya.
Ayon sa Korte Suprema, ang isang hindi kumpletong desisyon, tulad ng paghatol sa foreclosure, ay hindi gumagana, hindi epektibo at sa gayon, ay hindi maaaring maging paksa ng pagpapatupad, sa kabila ng pagkakaroon ng finality. Sa gayon ay pinaniwalaan nitong walang bisa ang writ of execution na inisyu ng RTC, at ang pagbabayad ni Spouses Tiglao ng itinuro na halaga ay hindi wastong ibigay, at dapat ibalik sa kanila.
Bukod dito, habang tinangka ng RTC na itama ang pagkakamali nito sa pamamagitan ng pagdedeklarang walang bisa ang writ of execution, patuloy itong nagkamali nang iutos nito ang pagbebenta ng pinagtatalunang ari-arian sa pamamagitan ng pampublikong auction. Sa ilalim ng Mga Panuntunan, ang na-foreclosed na ari-arian ay maaari lamang ibenta sa pamamagitan ng pampublikong auction pagkatapos na hindi mabayaran ng may utang sa paghatol ang utang sa paghatol at iba pang mga gastos. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang isang may utang sa paghatol ay itinuring na default lamang pagkatapos ng panahon na ibinigay sa paghatol sa foreclosure ay lumipas nang hindi binabayaran ang halagang nakasaad doon, alinsunod sa Mga Panuntunan.
Sa kasong ito, habang hindi nabayaran ni Spouses Tiglao ang utang sa paghatol, sila ay may karapatan pa ring gamitin ang kanilang equity of redemption—iyon ay, ang kanilang karapatan na patayin ang kinauukulang mortgage at panatilihin ang pagmamay-ari ng foreclosed property sa pamamagitan ng pagbabayad ng nasabing utang sa loob ng 90 -araw na panahon pagkatapos maging pinal ang paghatol, o kahit na pagkatapos ng foreclosure sale ngunit bago ang kumpirmasyon nito.