NEW YORK/WASHINGTON – Ang pagkakalantad ng New York Community Bancorp sa komersyal na real estate ay nagpatindi ng pagsisiyasat ng mamumuhunan sa mga rehiyonal na bangko, na may ilang umaasa ng higit pang sakit para sa mga may mga pautang sa opisina at multifamily property.
Ang mga pangamba tungkol sa kalusugan ng maliliit na bangko ay tumaas muli isang taon pagkatapos ng pagbagsak ng Silicon Valley Bank noong tagsibol ng 2023 na nag-trigger ng isang rehiyonal na krisis sa pagbabangko.
Ang kamakailang paglabas ng mga kita ng NYCB na nagdulot ng pagsisid ng humigit-kumulang 60 porsiyento sa mga bahagi nito ay partikular na nakatuon sa mga mamumuhunan sa pagsusuklay sa mga portfolio ng mga panrehiyong bangko, dahil ang mga maliliit na bangko ay nagkakaloob ng halos 70 porsiyento ng lahat ng hindi pa nababayarang pautang sa komersyal na real estate (CRE), ayon sa pananaliksik mula sa Apollo.
“Hangga’t nananatiling mataas ang mga rate ng interes, mahirap para sa mga bangko na maiwasan ang mga problema sa mga pautang sa CRE,” sabi ng short-seller na si William C. Martin ng Raging Capital Ventures, na nagpasya na tumaya laban sa NYCB pagkatapos ng mapaminsalang Ene. 30 ng bangko. earnings release na nagdedetalye ng sakit sa real estate at humantong sa kanya na maniwala na ang mga share ay maaaring lumubog pa sa mas maraming pagkalugi sa real estate.
BASAHIN: US regional banking shares sa ilalim ng lens pagkatapos ng NYCB slide
Si Martin, na nagpa-short sa Silicon Valley Bank noong nakaraang taon bago ito bumagsak, ay nagsabing pina-short niya ang NYCB dahil naisip niya na ang kapangyarihan nito sa kita ay mababawasan at na maaaring kailanganin nitong magtaas ng puhunan. Sinabi ng NYCB noong Miyerkules na ang pagtaas ng kapital ay isang opsyon, ngunit wala itong planong gawin ito “sa ngayon mismo.”
Tumanggi ang bangko na magkomento sa pananaw ng short-seller.
Tataas ang mga rate ng delinquency sa 2024
“Ang mga rehiyonal na bangko … (ay) dobleng mas nalantad sa mga rate,” sabi ni Dan Zwirn, co-founder at CEO ng distressed debt investment firm na Arena Investors, na umiiwas sa real estate para sa susunod na taon o dalawa, na binanggit sa bahagi ang mas mataas na panganib ng default. Ang index ng KBW Regional Banking ay bumaba nang humigit-kumulang 11 porsiyento mula noong anunsyo ng NYCB.
Ang merkado ng CRE ay tinamaan ng mga epekto ng pandemya ng COVID-19. Ang mga delinquency rate sa commercial mortgage-backed securities (CMBS) ay inaasahang tataas sa 8.1 porsiyento sa 2024, ayon kay Fitch, dahil maraming kumpanya ang nagpupumilit na i-convert ang mga remote at hybrid-working na empleyado.
Samantala, ang CMBS loan delinquencies sa commercial multifamily – housing properties na may higit sa limang unit – ay inaasahang aabot sa 1.3 percent sa 2024 versus 0.62 percent sa 2023.
Ang CRE ay nahaharap din sa presyon mula sa mas mataas na mga rate ng interes kung saan humigit-kumulang $1.2 trilyon sa mga komersyal na mortgage ay nakatakdang mag-mature sa taong ito at sa susunod, ipinakita ng pananaliksik ng Goldman Sachs.
Ang ilan ay nagtalaga rin ng mas malaking panganib sa mga komersyal na multifamily asset sa New York City.
Natatangi sa NYCB ang tungkulin nito bilang isang pangunahing tagapagpahiram sa mga nagpapa-renta na panginoong maylupa sa New York City. Mahigit sa kalahati ng kabuuang multifamily loan portfolio nito ay sinigurado ng mga ari-arian sa estado ng New York, na marami sa mga ito ay napapailalim sa mga batas sa regulasyon sa pag-upa, sinabi ng kumpanya.
BASAHIN: Nakakuha ang NYCB ng ikatlong pag-downgrade ng kredito
Ang default rate sa rent-stabilized housing ng New York ay dati nang mababa, ngunit tumaas mula 0.32 porsiyento noong Abril 2020 hanggang 4.93 porsiyento noong Disyembre 2023, na naapektuhan ng pandemya at isang batas noong 2019 na naglilimita sa kakayahan ng mga panginoong maylupa na magtaas ng upa, sabi ni Stephen Buschbom , research director sa real estate data provider Trepp.
Habang ang mga bangko ay nagsimulang kumuha ng mga probisyon para sa kanilang ari-arian sa New York nang mas malawak, “maaari kang magkaroon ng isang posibleng susunod na alon ng krisis na nagsimulang lumaganap noong nakaraang taon,” sabi ni Nate Koppikar ng Orso Partners, na mga maiikling bangko na lumampas sa pagkakalantad sa CRE. Tumanggi siyang magpaliwanag.
Mataas na konsentrasyon
Ang ilang mga mamumuhunan ay nakatuon sa mga bangko na may mataas na konsentrasyon ng mga pautang sa real estate. Sinabi ni Martin na maikli din siya sa OceanFirst, at naging maiksi ang Valley National, ngunit isinara niya ang kanyang posisyon ngayong buwan pagkatapos magbulsa ng mga nadagdag.
BASAHIN: Ang bilang ng mga Amerikano ay hindi kayang bayaran ang kanilang renta
Ang parehong mga bangko, pati na rin ang NYCB, ay may CRE holdings bilang isang proporsyon ng kabuuang risk-based na kapital sa itaas ng 300 porsiyento ayon sa data mula sa Trepp. Ang antas na 300 porsiyento ay maaaring magpahiwatig na ang isang tagapagpahiram ay nalantad sa malaking panganib ng konsentrasyon ng CRE, ayon sa mga pampublikong alituntunin mula sa Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC). Ang FDIC ay hindi tumugon sa isang kahilingan para sa komento.
Ang mga pag-aari ng CRE ng Valley bilang isang proporsyon ng kabuuang kapital na nakabatay sa panganib ay nasa 479 porsiyento noong ikaapat na quarter, habang ang OceanFirst ay nasa 447 porsiyento, ipinakita ng data ng Trepp. Sa ikatlong quarter, ang NYCB ay may ratio na 468 porsyento.
Sa kabuuan, halos 1,900 na mga bangko na may mga asset na mas mababa sa $100 bilyon ay may mga CRE na hindi pa nababayarang higit sa 300 porsiyento ng equity, ayon kay Fitch.
Sinabi rin ni Fitch, sa isang detalyadong ulat noong Disyembre, kung bumababa ang mga presyo ng humigit-kumulang 40 porsiyento sa karaniwan, ang mga pagkalugi sa mga portfolio ng CRE ay maaaring magresulta sa kabiguan ng isang katamtamang bilang ng mas maliliit na bangko.
Sinabi ng OceanFirst sa Reuters na mayroon itong “widely diversified portfolio” na may napakababang antas ng konsentrasyon sa central business district office at rent-stabilized multifamily at sinabi na ang short selling interest sa stock ay mababa.
Benta ng pautang
Ang NYCB ay hindi agad tumugon sa isang kahilingan para sa komento sa maikling pagbebenta at panganib sa konsentrasyon. Sinabi ng deputy CFO ng Valley na si Travis Lan na ang bangko ay “kumportable sa aming magkakaibang at butil-butil na komersyal na portfolio ng real estate” at sinabi ng bangko na “pinunahin ang pagkakaiba-iba ng balanse.”
Hinuhulaan ng mga mamumuhunan na ang ilang mga panrehiyong bangko ay mapipilitang magbenta ng mga pautang sa isang pagkalugi o dagdagan ang probisyon para sa mga pagkalugi. Sinabi ng isang nababagabag na mamumuhunan sa utang na ang ilang mga panrehiyong bangko na may pagkakalantad sa rent-stabilized multifamily loan ng New York City ay nagsimulang tuklasin ang mga benta ng mga ito at iba pang mga asset.
BASAHIN: Ang mga presyur ay nananatili sa ilang mga stock ng bangko sa rehiyon ng US ngunit maayos ang sistema, sabi ni Yellen
Sinabi ng NYCB noong Miyerkules na ang mga opsyon ay maaaring magsama ng mga benta ng pautang at na ang bangko ay “magiging razor-focus sa pagbabawas ng aming konsentrasyon sa CRE.”
Ngunit ang pagbebenta ng mga pautang ay maaaring hindi isang pinakamainam na solusyon na may mga ari-arian na ngayon ay nagkakahalaga ng 50 porsiyento-75 porsiyento sa ibaba ng kanilang mga valuation sa oras na ang mga pautang ay sinaktan, sabi ni Rebel Cole, isang propesor sa pananalapi sa Florida Atlantic University.
“Mga pautang na ginawa sa nakalipas na lima hanggang pitong taon, marami sa mga iyon ang hinamon ngayon,” sabi ni Ran Eliasaf, founder at managing partner ng real estate investment firm na Northwind Group, na namumuhunan sa New York multifamily market.