(Una sa isang serye)
Ang Metro Manila ay matagal nang naging isa sa mga hotspot ng real estate sa Timog Silangang Asya, na may mga nakagaganyak na condominiums na tumataas bilang mga simbolo ng nakagaganyak na buhay sa lunsod.
Sa mga nagdaang taon, napansin ng mga analyst ng industriya ang isang makabuluhang pagbagal sa pag-take-up ng mga yunit ng condominium ng tirahan sa buong Metro Manila. Hindi tulad ng mga nakaraang yugto ng mga pangunahing pagbagsak ng real estate sa Pilipinas, ito ay sa halip na maiugnay hindi lamang sa mga siklo na pang -ekonomiyang kadahilanan kundi pati na rin sa mga pangunahing pagbabago sa demand ng consumer, na hinihimok sa pamamagitan ng pagbabago ng pamumuhay at mga kondisyon ng macroeconomic.
Naisalokal at nuanced
Sa halip na isang komprehensibo, malawak na pagbagsak sa merkado, ang kamakailang pagbagal sa merkado ng tirahan ng condominium ay mas naisalokal at nuanced. Maraming mga kadahilanan na nag -aambag ay lumitaw, marami sa mga ito ang naghuhula ng pandemya ngunit mula nang pinalubha ng mga epekto ng ripple nito.
Sa loob ng maraming taon, ang merkado ng condominium ng Metro Manila ay nasisiyahan sa matatag na demand mula sa paitaas na mga mobile na mga propesyonal at matatag na stream ng expatriate executive, na na -fuel sa pamamagitan ng walang tigil na pagpapalawak ng sektor ng proseso ng negosyo outsourcing (BPO) at isang mahabang rally sa merkado ng opisina.
Ito ay humantong sa isang pag -akyat sa mga pagpapaunlad ng condominium nang malapit sa 20 taon, na nagtipon ng isang katamtaman na oversupply ng hindi nabenta na imbentaryo, lalo na, ang mas maliit na “mga yunit ng bulsa” na medyo hamon sa merkado.
Bago pa man 2020, maraming mga stakeholder ng merkado ang inaasahan na ang pagwawasto sa merkado. Gayunpaman, ipinakilala ng pandemya ang mga bagong hamon na makabuluhang binago ang dinamika ng demand ng real estate.
Ang isang pangunahing shift ay ang paglayo mula sa mas maliit, compact condominium unit patungo sa mas malaking pag -unlad na may mga premium amenities. Ang mga malay-tao at aktibong pamumuhay ngayon ay gumagabay sa mga kagustuhan ng mamimili, na may maraming naghahanap ng mga tirahan na nag-aalok ng mga eksklusibong pasilidad, malalaking bukas na puwang, at pinahusay na mga kapaligiran sa pamumuhay.
Mga headwind ng ekonomiya
Higit pa sa mga umuusbong na kagustuhan, ang mas malawak na kapaligiran sa ekonomiya ay nakakaapekto sa merkado ng condominium.
Ang nakataas na inflation at pagtaas ng mga rate ng interes ay naglagay ng karagdagang pinansiyal na pilay sa mga mamimili sa gitna ng merkado, na nagpapabagal sa mga benta sa partikular na segment na ito. Bagaman ang mga presyo ng condominium ay hindi makabuluhang nadagdagan sa mga tunay na termino, ang anumang paglago ng presyo na sinusunod ay hinihimok ng hangarin ng hangarin ng mga mamimili para sa pinabuting disenyo ng yunit at pinahusay na mga amenities.
Ang luho na segment, gayunpaman, ay nagsasabi ng ibang kuwento.
Sa kabila ng mga hamon sa ekonomiya, ang demand para sa mga high-end at mahusay na matatagpuan na mga pag-aari ay nananatiling matatag. Ang mga pagpapaunlad na ito ay patuloy na humahawak ng kanilang halaga sa paglipas ng panahon, salamat sa kanilang diin sa kalidad, pangunahing lokasyon, at nababanat na imprastraktura. Ang mga namumuhunan na naghahanap ng mga ligtas na kanlungan ay lalong lumingon sa mga naturang pag -aari, pinalakas ang kanilang halaga at nagbibigay ng katatagan sa hindi tiyak na mga oras.
Mula 2009 hanggang 2024 ang tambalang taunang rate ng paglago (CAGR) ng mga nababagay na pagbebenta ng mga presyo ng pre-nagbebenta ng luxury residential condominium development ay tinatantya sa paligid ng 15 porsyento. Ang CAGR ng mga halaga ng kapital ng umiiral na mataas na kalagitnaan/luho na mga pagpapaunlad ng condominium ng tirahan ay tinatantya sa paligid ng 12 porsyento sa loob ng Metro Manila.
Papel ng mga masterplanned na komunidad
Upang labanan ang pagbagsak ng siklo, ang mga developer ng pag -aari ay nadoble sa kanilang mga pagsisikap na lumikha ng mga masterplanned na komunidad. Ang mga pagpapaunlad na ito ay nagbibigay ng mga pinagsamang kapaligiran kung saan ang mga residente ay maaaring mabuhay, magtrabaho, at maglaro nang hindi kinakailangang maglakbay sa labas ng tambalan.
Ang modelong “live-work-play” na ito ay tumutugma sa modernong pamumuhay at tinitiyak ang napapanatiling demand, kahit na sa pagbabagu-bago ng merkado.
Bukod dito, ang pagtaas ng mga masterplanned na komunidad ay kumakatawan sa isang pangako ng mga developer upang matugunan ang mga umuusbong na pangangailangan ng mga mamimili. Sa pamamagitan ng paggawa ng mga kapitbahayan sa pagpapanatili sa sarili, ang mga nag-develop ay hindi lamang sa hinaharap na patunay sa kanilang mga proyekto ngunit potensyal din na mabawasan ang dalas at epekto ng mga pagwawasto ng cyclical real estate.
Mga interbensyon ng patakaran ng BSP
Ang Bangko Sentral Ng Pilipinas (BSP) ay gumanap din ng isang kritikal na papel sa pagtiyak ng katatagan sa sektor ng real estate sa gitna ng mga pagbabagong ito sa istruktura.
Ang mga panukala tulad ng capping loan-to-value ratios, ang pagtatakda ng mga kisame sa mga pautang sa real estate, at malapit na masubaybayan ang pagkakalantad ng sektor ng pagbabangko sa merkado ng pag-aari ay nakatulong na maiwasan ang mga kondisyon para sa isang bubble ng pag-aari.
Bilang karagdagan, ang diskarte ng BSP ng pag-uutos ng mga broker ng pag-aari at mga developer na mag-ulat ng mga transaksyon na may mataas na halaga ay nagdagdag ng isa pang layer ng seguridad, na pinipigilan ang mga potensyal na aktibidad sa paglulunsad ng pera. Ang nasabing mga interbensyon ay hindi lamang nagpapatatag sa merkado kundi pati na rin ang pagtitiwala sa mga namumuhunan at mga stakeholder.
Na -update na interes sa abot -kayang pabahay
Ang tumataas na gastos ng pamumuhay at inflation ay gumawa ng mga luxury condominiums na hindi gaanong makakamit para sa average na mamimili ng Pilipino.
Ang abot-kayang pabahay ay umuusbong bilang isang mas mabubuhay na pagpipilian para sa mga kabahayan sa gitnang kita na nangangarap pa rin ng pagmamay-ari ng bahay. Ang mga pangunahing at kalidad ng mga developer ay lalong lumalakad sa puwang na ito, na nagbibigay ng mga alternatibong solusyon upang mapagaan ang kakayahang magamit, at pag -infuse ng kinakailangang kredensyal sa segment na ito.
Ang mga pagsasaayos na nakikita natin sa sektor ng real estate ng tirahan ay hindi nagpapahiwatig ng isang hindi pagtupad na merkado ngunit sa halip ay isang maturing na isa, kung saan ang mga nag -develop at tagagawa ng patakaran ay umaangkop sa mga pagbabago sa istruktura at mga demograpikong kahilingan.
Ang pagpapalawak ng merkado na lampas sa Metro Manila
Ang pagpapalawak patungo sa mga umuusbong na merkado sa labas ng Metro Manila ay hindi lamang isang hindi maiiwasang ngunit din ng isang mahalagang diskarte para sa napapanatiling paglago ng sektor.
Ang mabilis na saturation ng condominium market ng Metro Manila ay nagresulta sa pag -skyrocketing ng mga presyo ng ari -arian at matinding kumpetisyon sa mga nag -develop.
Ang demand ng Pent-up sa mga lokal na namumuhunan at mamimili ay isang makabuluhang kadahilanan sa pagmamaneho ng interes sa mga merkado ng ari-arian sa labas ng Metro Manila. Ang paglipat patungo sa mga pamilihan sa rehiyon ay nagbibigay ng isang pagkakataon para sa mga developer upang matugunan ang nabagong demand head-on, na naghahari ng interes sa mga indibidwal na dati nang natagpuan ang mga merkado ng Metro Manila na masyadong mapagkumpitensya o magastos.
Ang mga hub ng probinsya tulad ng Cebu, Davao, Iloilo, Pampanga, at Cagayan de Oro ay nagpapakita ng pangako na paglago, na may pagpapabuti ng imprastraktura, mga inisyatibo sa urbanisasyon, at pagtaas ng aktibidad ng mamumuhunan.
Ang ilalim na linya
Ang kasalukuyang pagbagal ng Metro Manila Condominium Market ay hindi lamang isang salamin ng oversupply ngunit isang tagapagpahiwatig ng mga pagbabago sa demand na istruktura.
Ang mga mamimili at namumuhunan ay lalong gumuhit sa mga kalidad na pag-unlad sa mga pangunahing lokasyon na umaangkop sa mga pangangailangan sa pamumuhay at pangmatagalang pagiging matatag. Sa pamamagitan ng matatag na paglaki ng mga masterplanned na komunidad, matatag na pangangasiwa mula sa mga regulasyon na katawan, at mga diskarte sa agpang mula sa mga nag -develop, ang merkado ay naghanda sa matanda at umunlad sa pamamagitan ng mga paglilipat na dinamikong ito.
Ang ebolusyon ng merkado ay binibigyang diin ang isang malinaw na takeaway para sa lahat ng mga stakeholder – mula sa mga indibidwal na mamimili hanggang sa mga pangunahing developer: ang kakayahang umangkop ay hindi na opsyonal; Mahalaga ito para sa matagal na tagumpay sa gitna ng isang mabilis na pagbabago ng real estate. (Upang ipagpatuloy)
Ang may -akda ay ang Direktor at Pinuno ng Pananaliksik, Consulting & Advisory Services ng Cushman & Wakefield
