Mayroong isang kabalintunaan sa merkado ng condominium ng National Capital Region sa ngayon.
Habang totoo na mayroong isang oversupply ng imbentaryo ng condominium, hindi namin nakikita ang mga nabuong pagbawas ng presyo ng developer upang itulak ang mga imbentaryo na ito sa labas ng merkado.
Walang napakalaking mga pagkukulang sa pautang sa tirahan, at hindi rin naiulat na makabuluhang pagtaas sa data na hindi gumaganap na mga pautang (NPL) ng data ng pagbabangko. Sa katunayan, ang mga tirahan ng NPL ay bumaba sa 6.78 porsyento sa Q3 2024 mula sa 7.10 porsyento sa Q3 2023, sa kabila ng isang 8 porsyento na taon-sa-taong paglago ng pautang sa P79 bilyon, batay sa data mula sa Bangko Sentral Ng Pilipinas (BSP).
Wala ring makabuluhang pagtanggi sa mga halaga ng pag -aari ng condominium noong 2024 tulad ng ipinapakita sa pinakabagong BSP Residential Real Estate Presyo Index (RREPI).
Tatlong posibleng dahilan
Sa pangkalahatan, walang nabanggit na gulat sa merkado ng NCR Condominium. Ano ang nagbibigay?
Mayroong tatlong posibleng dahilan. Ang isa ay ang kasalukuyang oversupply ay hinihimok ng merkado at bahagi ng tinatawag na cycle ng real estate na binubuo ng apat na phase na kasama ang pag-urong, pagbawi, pagpapalawak, at hyper-supply. Ang merkado ay kasalukuyang nasa ilalim ng pag -urong pagkatapos ng paglabas ng Philippine Offshore Gaming Operator (POGO).
Pangalawa, walang nabanggit na mga aksyon na haka -haka sa merkado ng condominium ng NCR sa kabila ng makabuluhang pagtaas ng supply at demand sa mga nakaraang taon, na masisira ang tiwala sa merkado dahil sa hindi makatwirang mga presyo.
Panghuli, mayroon kaming malakas sa pananalapi at mga developer ng condominium ng pasyente na tiwala sa kalidad at lokasyon ng kanilang mga pag -unlad.
Oversupply na hinihimok ng merkado
Ang kasalukuyang oversupply ay pangunahing tugon sa sunud -sunod at makabuluhang pagtaas ng demand sa mga nakaraang taon, lalo na kapag pumasok si Pogos sa eksena noong 2017.
Ang mga demand at supply dinamika sa merkado ay nagkakahalaga ng pagtaas ng supply. Tulad ng maaaring sundin, sa mga taon ang benchmark interest rate ay matatag sa 4 porsyento, matatag din ang demand ng condominium.
Gayunpaman, kapag ang rate ng interes ng benchmark ay itinaas sa 6.5 porsyento noong Oktubre 2023 hanggang Hulyo 2024, at nanatiling nakataas mula pa noon (sa kasalukuyan ay nasa 5.75 porsyento), nakita namin ang paglaki ng mga pautang ng condominium na nagpapabagal, kahit na sumasalamin sa isang 13.2 porsyento na pagtanggi ng yoy sa Q3 2024 sa mga tuntunin ng bilang ng mga avail ng pautang, batay sa data ng BSP.
Samakatuwid, ang kasalukuyang sitwasyon ng pag-urong sa supply ng condominium ay hindi dahil sa anumang makabuluhang kahinaan sa mga batayan ng submarket na ito ngunit dahil sa pandemya na sapilitan na pag-urong sa demand na ibinigay ang nabawasan na turismo at pag-setup ng trabaho-mula sa bahay, bukod sa iba pa.
Inaasahan na mabawi ang merkado ng condominium sa sandaling bumaba ang rate ng interes ng benchmark sa halos 5 porsyento, ang mga pagbawi ng turismo, mas maraming mga negosyo ang nagpapatupad ng mga mandato sa back-to-office, at kapag ang gastos ng paghiram ay tiningnan ng mga mamimili na may kita na mas mababa kaysa sa inaasahang pagpapahalaga sa presyo.
Walang mga haka -haka na dula na nabanggit
Ang mga pagtaas sa merkado ng condominium ay napaka -sunud -sunod at matatag, maliban sa panahon ng pandemya (2020) kapag ang isang makabuluhang pagtanggi ay nabanggit.
Mula sa 2016, ang BSP RREPI ay nagpapakita ng halos pagdodoble ng index ng presyo ng condominium sa 204.2 hanggang sa Q3 2024.
Sa loob ng merkado ng condominium, mayroon ding mga natatanging mamimili na ikinategorya sa apat na mga segment: ang mababang-dulo (mas mababa sa P3 milyon), gitnang kita (P3 milyon hanggang P7 milyon), high-end (P7 milyon hanggang P15 milyon) at luho (higit sa P15 milyon) na mga merkado.
Karamihan sa mga malalaking developer ay hindi nakikibahagi sa mababang merkado. Para sa luho na segment, ang mga mamimili na ito ay halos hindi apektado ng mga kondisyon ng merkado. Nakakakuha sila ng mga katangian ng condominium bilang mga pag-aari ng tropeo, na pinag-uusapan ang argumento ng flight-for-kalidad. Ang aming pananaw ay bibilhin ang segment na ito anuman ang sitwasyon sa merkado.
Para sa mga mid-end at high-end na mga mamimili ng condominium, ang mga pangkat na ito ay maaaring maapektuhan ng mataas na rate ng interes at naghihintay lamang ng karagdagang mga pagbawas hanggang sa muling makisali sila.
Samakatuwid, dahil ang mga presyo para sa bawat segment ay matatag at ang mga kalahok sa merkado ay naiiba at malinaw na nakilala, nakikita namin na kapag bumaba ang mga rate ng interes, pagkatapos ay magkakaroon ng maraming mga aktibidad sa gitna at high-end na merkado. Dapat pansinin na ang karamihan sa kasalukuyang hindi nabenta na imbentaryo ay nasa kalagitnaan ng dulo ng segment at karamihan ay nasa Bay Area (sa paligid ng 28 porsyento) at sa BGC (isa pang 30 porsyento)-na lubos na kaakit-akit na mga lokasyon ng pamumuhunan.
Malakas sa pananalapi, mga developer ng pasyente
Nakakakita kami ng isang mahinahon na merkado dahil ang mga developer ay may lakas sa pananalapi at naglalaro ng mahabang laro.
Ang kumpiyansa na ito ay nagmula sa kanilang kaalaman sa merkado (pansamantalang pag -pause dahil sa mataas na rate ng interes) at pagkakaroon ng kalidad ng mga imbensyon sa mabuti, kaakit -akit, at mataas na potensyal na lokasyon, tulad ng Bay City at BGC. Ang iba pang mga pag -unlad ay nasa mga masterplanned na bayan sa NCR, na itinayo para sa pangmatagalang.
Sa wakas, nakakakita na kami ng ilang pag -urong sa supply habang nagsisimula ang balanse at muling pag -recalibrate ang supply side ng condominium market. Makikita ito sa matalim na pagtanggi sa bagong supply noong 2024 – mula sa kasing taas ng 50,000 taunang average para sa tatlong taon bago ang pandemya (2017 hanggang 2019) hanggang sa 10,000 noong nakaraang taon.
Malakas na pundasyon
Habang totoo na ang NCR condominium ay kasalukuyang nasa ilalim ng isang mapaghamong kapaligiran, malakas pa rin ang mga batayan.
Ang merkado ay nababanat at naghanda para sa pagbawi sa sandaling ang mga kadahilanan na naging makabuluhang lumago muli ay muling maglaro. Kasama sa mga salik na ito ang mga mababang rate ng interes, mababang inflation, matagal na mga remittance ng OFW, umuusbong na turismo, at kanais -nais na pandaigdigan at domestic economies.
Samantala, ito ang pinakamahusay na oras para sa mga namumuhunan ng condominium na makita ang mga kalidad na proyekto na itinayo ng mga kagalang -galang na mga developer sa magagandang lokasyon tulad ng sa Bay Area, BGC, at iba pang mga bayan na may mataas na potensyal para sa pagpapahalaga sa presyo. Suriin ang kasalukuyang at hinaharap na imprastraktura at iba pang mga pag -unlad, at ma -secure ang pag -aari sa pinakamahusay na presyo at termino sa tamang oras. Pagkatapos ng lahat, ito ay isang merkado ng mamimili sa susunod na ilang taon.
Ang may -akda ay ang CEO ng Lobien Realty Group
