Nagkaroon ako ng pribilehiyong magtrabaho sa Makati sa loob ng mahigit 35 taon at nakita ko ang pagbabago nito bilang distrito ng negosyo sa mga dekada.
Ang Makati central business district (CBD) ay hindi lamang ipinahayag ng mga makikinang na skyscraper at shopping mall nito. Sa isang malaking lawak, ito ay isang kaharian na tinukoy ng pinong tela ng mga aktibidad na nangyayari sa lupa.
Sa huling bahagi ng ’80s, ipinakita ng Makati CBD ang paradigm sa pagpaplano ng single-use zoning, na pinagtibay mula sa United States. Ang diskarte sa pagpaplano na ito ay nangangailangan ng mahigpit na paghihiwalay ng mga gamit, paghihiwalay ng mga tahanan mula sa mga negosyo at pamimili. Ang Ayala Avenue ay naka-pattern sa Wall Street, isang address na eksklusibo para sa mga opisina, na tumutugon sa mga pinakamalaking korporasyon sa bansa.
Kaya ang Makati ay isang prestihiyosong lokasyon at ang pagtatrabaho sa CBD ay tanda ng indibidwal na tagumpay. Gayunpaman, may isang problema: ang CBD ay isang ghost town pagkatapos ng mga oras, walang mga tao at aktibidad sa gabi at sa katapusan ng linggo.
Fast forward sa kasalukuyan, ang mga kalye ng CBD ay abala na ngayon sa mga outlet ng pagkain, coffee shop, restaurant, at mga lugar na tambayan. Lahat ito ay bahagi ng ebolusyon ng lungsod, ngunit naniniwala ako na mayroong tatlong mahahalagang kaganapan na nagbigay-daan sa pagbabago.
Densification
Hinikayat ng mga lumang paghihigpit ng Makati CBD ang mga multi-story structure ngunit nilimitahan ang taas sa 12 palapag sa ilang mga kalye.
Ang konsepto ng floor area ratio (FAR) ay ipinakilala noong unang bahagi ng ’90s na nagpapahintulot sa mga may-ari ng lote na magtayo ng kasing taas ng papayagan ng mga awtoridad sa paliparan kung ang mga istruktura ay nasa loob ng itinakdang FAR.
Kapag ang mga paghihigpit sa pinakamataas na taas ng gusali ay binago, ang mga developer ay nakatugon sa pagtaas ng mga halaga ng lupa at pangangailangan para sa espasyo sa CBD. Ang pag-unlad na ito ay hindi lamang nakita ang mga unang matataas na istruktura na itinayo sa CBD, ngunit pinalaki din ang kabuuang populasyon sa bawat ektarya na pinaglilingkuran nito, na nagpapataas naman ng pangangailangan para sa mga kaginhawahan at serbisyo sa downtown.
Pagtanggap sa merkado ng mataas na pamumuhay
Matagal bago tumagal ang condominium living sa Pilipinas.
Nagkaroon ng paunang pagtutol sa matataas na pamumuhay at ilang pag-aatubili sa konsepto ng pagmamay-ari ng ari-arian sa ilalim ng Condominium Certificate of Title (ang pag-aari ay talagang ang airspace sa loob ng isang nakapaloob na unit) sa halip na ang mas tradisyonal na Transfer Certificate of Title (may pagmamay-ari ang isa. ng lupa at ang espasyo sa itaas at ibaba nito).
Ang tuluyang pagtanggap sa condominium living ay isang malaking konseptwal na paglukso para sa merkado. Para sa CBD, nangangahulugan ito ng mas mataas na populasyon ng residente, na isinalin sa mas mataas na pangangailangan para sa mga serbisyo at outlet tulad ng mga convenience store, groceries, kainan, salon, at iba pa.
Liberalisasyon sa tingian
Ang mga nakaraang single-use restriction ay tahasang ipinagbabawal ang retail at restaurant sa ground floor ng mga gusali.
Alinsunod sa umiiral na paradaym ng segregation at exclusion, lahat ng shopping, dining, at entertainment activities ay nakakonsentra sa shopping center (noon ay tinatawag na Makati Commercial Center), na nagpapahintulot sa monopolisasyon ng mga komersyal na renta, at nagreresulta sa pagbawas ng sigla para sa natitirang bahagi ng ang distrito ng negosyo. Ang ilang masisipag na may-ari ng gusali ay umiwas sa paghihigpit na ito sa pamamagitan ng paglalagay ng mga saksakan ng pagkain sa isang bahagyang basement, kalahating palapag sa ibaba ng antas ng kalye.
Ang pagluwag sa wakas ng paghihigpit ay nagbigay-daan sa isang porsyento ng kabuuang lawak ng palapag ng mga gusali na magamit para sa mga retail at food outlet–kaya, ang kasalukuyang sitwasyon kung saan nakikita natin ang mga buhay na buhay na cafe at restaurant sa kahabaan ng mga kalye ng CBD.
Kasiglahan ng ekonomiya
Sa kabuuan, ang kumbinasyon ng intensification, densification, at liberalization ay humantong sa isang mas pantay at iba’t ibang pamamahagi ng pang-ekonomiyang aktibidad at sigla sa loob ng CBD. Tinutugunan nito ang mga umuusbong na pangangailangan ng dumaraming populasyon sa lunsod.
Ang pagsasama-sama ng mga kaganapang ito ay nagbigay-daan sa pagbabago ng CBD sa isa na mas mayaman sa halo, mas iba-iba ang paggamit, at mas masigla sa paggamit.
Sa ngayon, ang pormula ng nagpapasigla sa mga kalye at mga bukas na espasyo na may retail na nakaharap sa kalye ay naging pangunahing katangian ng mga susunod na distrito ng negosyo tulad ng Eastwood, Bonifacio Global City at iba pa. Ang retail sa ground level ay ipinag-uutos pa nga sa ilang development.
Ang pagkakaroon ng mga tindahan at restawran sa kahabaan ng kalye ay hindi lamang humubog sa mga pattern ng pagkonsumo sa downtown kundi pati na rin ang likas na katangian ng paggalaw sa aming mga sentro ng negosyo. Pinahintulutan nila ang kalye na maging bahagi ng destinasyon at ang mga tindahan ay maging mga generator ng pedestrian mobility, na nagpapalabo sa mga linya sa pagitan ng paggana ng mga elementong ito.
Ang nakatutuwa ay ang ideyang ito ay hindi na bago. Ang mga tradisyunal na lungsod, bago ang bukang-liwayway ng mga shopping mall at pagkalat ng mga sasakyan, ay nagkaroon ng komersyal na aktibidad sa kalye. Iyan ang nakikita natin sa mga lugar tulad ng Binondo, Escolta, o kahit sa mga kalye sa labas lamang ng mga CBD ngayon.
Katatagan at pagkakaiba-iba
Pinagsasama pa ng mga business district sa ngayon ang na-curate na retail mix ng mga shopping mall sa mga random, organic, at market-driven na mga tindahan sa gilid ng kalsada. Sinubukan ng maraming shopping center na tularan ang pamimili sa gilid ng kalye at pagsamahin ang mga tindahan na nakatuon sa labas ng bahay sa mas karaniwang mga nakakulong mall tulad ng Uptown Mall. Ang formula na ito ay nagbigay-daan sa ilang mga mall na umunlad kahit na sa panahon ng pandemya. Ang katatagan ay nangangailangan ng pagkakaiba-iba.
Ang retail ay isang subsystem na nakapugad sa loob ng mas malaking urban ecosystem. Upang umunlad, kailangan nitong umasa sa tahasan at implicit na pagkakaugnay ng mga aktibidad na nangyayari sa iba’t ibang antas.
Karaniwang kaalaman na ang tingian ay umaakma sa karamihan ng paggamit ng lupa—tirahan, opisina, paaralan, kalye, parke. Binibigyan nila ng buhay ang mga espasyong ito at nakikinabang naman sila sa mga taong sumasakop sa mga lugar na ito. Ang positibong feedback loop na nilikha ay nagbibigay ng yaman ng buhay at aktibidad sa loob ng ating urban realm.
Hinahanap ng mga taga-disenyo na seryoso sa paglikha ng mga makabuluhang lugar ang mailap na kislap na iyon na maaaring gawing magnet ang isang banal na espasyo para sa mga tao. Marami ang nagsisikap na gawing “Instagrammable” ang isang lugar sa pamamagitan ng paggamit sa mababaw, kosmetikong taktika na kung minsan ay nabigo sa pagkonekta ng mga tao sa isang lugar, maliban sa isang photo op.
Ang tunay na pagkakataon sa paglikha ng mga makabuluhang lugar ay literal na nasa ilalim ng ating mga paa—kapag sinimulan nating makita ang tunay na papel ng kalye: hindi lamang para sa transportasyon kundi bilang setting para sa impormal na pampublikong buhay ng lungsod.
Ang may-akda ay tagapagtatag at punong-guro ng JLPD, isang master planning at disenyo ng pagsasanay sa pagkonsulta. Bisitahin ang www.jlpdstudio.com
